שיפוץ בניין או בית משותף

שיפוץ בניין משותף או מבני ציבור!

שיפוץ בית משותף הוא תהליך מורכב וחשוב שיכול:

• להעלות את ערך הנכס,
• לשפר את איכות חיי הדיירים בנכס,
• לשמר את הבניין לטווח ארוך
• לחסוך בכסף ובאנרגיה בעתיד.

תהליך שיפוץ בניין יכול לכלול עבודות ברמות שונות, החל משיפוצים קוסמטיים קלים, ועד תיקונים גדולים כמו:

• החלפת מערכות אינסטלציה,
• חידוש חזית הבניין,
• הוספת מעלית וכן הלאה.

לצד תכנון הפרויקט ברמה הטכנית והפרקטית, לשיפוץ מבנה יש גם צדדים משפטיים וכלכליים שצריך להתחשב בהם. ככל שהשימוש במבנה ומערכות הבניין פעיל יותר, כך הבלאי גובר. מופיעים עם הזמן תקלות או ליקויים והצורך באפשרות שיפוץ בית משותף עולה. המאפיינים האקלימיים של האזור, אי עמידה בטכנולוגיה במהלך הבנייה והאיכות הנמוכה של החומרים המשמשים תורמים אף הם לבלאי. כתוצאה מכך, יש צורך בתיקונים.

הדרך הטובה ביותר לשמור על המראה והביצועים של המבנה היא לתזמן תיקונים ולבצע אותם על בסיס קבוע. במאמר זה נפרט על סוגי שיפוץ בניין, איזה שיפוצים כולל כל סוג, איך מקבלים את ההחלטה לצאת לדרך, מה התהליך ועוד מידע שימושי וחשוב.

אילו סוגי שיפוץ בניין קיימים?

ישנם שני סוגים של שיפוץ בית משותף – שוטף ומקיף. הראשון מאופיין בעבודות תחזוקה שגרתיות וחירום בלתי צפויות. השני – שיפוץ מקיף לכלל מערכות המבנה.

מהו שיפוץ בניין משותף שיגרתי או תחזוקת מבנה?

תחזוקה שוטפת של המבנה – הליך המתבצע על מנת לשמור על המראה האסתטי של הבניין. נועד לשמור על תקינות מערכות המבנה, וכן לשפר את רמת נוחות המגורים. התדירות הממוצעת של עבודה כזו היא אחת לשנתיים-שלוש. התזמון נבחר תוך התחשבות במצב בניין, בתנאים הטבעיים האקלימיים ובנוכחות הנזק.

למשל, שיפוצים בבתי מלון עם אחוזי תפוסה גבוהים ידרשו ככל הנראה תחזוקה שוטפת מדי שנה. המצב דומה כאשר מדובר על מבנים הנמצאים בסמוך לים. במקרה זה הם חשופים לסביבה אגרסיבית, מבני בנייה וחומרי חזית מתחילים להתקלקל במהירות, ולכן יהיה צורך לתקן אותם לעתים קרובות.

במהלך תיקונים שוטפים מתבצעות העבודות הבאות:

• תיקון פגמים קלים בקירות (סדקים, חריצים וכו');
• ניקוי מרזבים, ניקוזי ביוב וטיפול בליקויי איטום
• טיפול באיטום קירות חיצוניים והגג
• תיקון חלונות ודלתות, החלפת זיגוג פגום
• חיזוק מעקות ברזל או זכוכית במידת הצורך
• החלפת אריחים שבורים ברצפה, רובה ופוליש
• בדיקת צנרת מים וביוב לדליפות ונזילות. במידת הצורך החלפת אביזרי אינסטלציה
• ניקוי מזגנים ופילטרים במערכת מיזוג אוויר מרכזית
• בדיקת מערכת כיבוי אש וגלאים
• טיפול במערכת חשמל והחלפת מתגים ושקעים במידת הצורך.

מהו שיפוץ מקיף של הבניין?

שיפוץ בניין מקיף נועד להחליף מערכות הנדסיות ואלמנטים מבניים שאינם ניתנים לשיפוץ או תיקון. שיפוצים גדולים במבנה מתבצעים בערך אחת לעשר שנים על מנת להחזיר את מצב המבנה לערכיו המקוריים או לשפר אותו. לעיתים השיפוץ הכרחי לצורך המשך תפעול המבנה, ולעיתים מדובר בעבודות שנועדו לשמר את המצב הקיים. יש גורמים שונים המשפיעים על הצורך בשיפוץ מסוג זה, המשמעותי ביניהם הוא תנאי ההפעלה של המבנה.

בהתאם לתנאי ההפעלה של המבנים, תדירות התיקונים הגדולים עשויה להשתנות. לפיכך, בניינים החשופים לסביבות אגרסיביות או לחות גבוהה (למשל, הממוקמים ליד הים) צריכים לעבור שיפוץ מקיף לא אחת לעשר, אלא אחת לשמונה שנים.

שיפוץ מקיף יכול להיות סלקטיבי או כללי. סלקטיבי נועד לשקם או להחליף אלמנטים מבניים בודדים או מערכות הנדסיות. אפשרות זו נוחה אם עבודות השיפוץ יפריעו לתפקוד המבנה או שהבלאי של מערכות הבניין מאיים על שלמותו. תיקוני חירום מתבצעים לאחר אסונות טבע ותאונות.

 עבודות שמבצעים במהלך שיפוץ מקיף במבנה:

שיקום וחיזוק יסודות וקירות המבנה;

• תיקון או החלפת מחיצות
• איטום גגות – החלפה חלקית או מלאה של היריעות ביטומניות;
• שינוי חלקי או מלאה את החיפויים והרצפות
• החלפת חלונות ודלתות רעועות
• תיקון או החלפת מערכת מים וביוב
• החלפת תעלות אוויר ואלמנטים אחרים של מערכת האוורור והמיזוג
• החלפת לוח חשמל, חוטים וגופי תאורה
• תיקון הכולל החלפה של מערכת כיבוי אש, אבטחה ומערכות זרם נמוך אחרות.

איך מחליטים על שיפוץ בית משותף?

כל אחד יכול לשפץ את הדירה שלו או את הבית שלו כראות עיניו. אבל כשמדובר על שיפוץ בית משותף צריך לקבל את ההחלטה יחד עם עוד בעלי עניין – דיירים ובעלי דירות נוספים. שיפוץ בניין עלול להיות מעיק או יקר עבור חלק מהדיירים ולכן לא תמיד כולם מעוניינים בתהליך. לכן בשלב הראשון בדרך כלל, נציגים של בעלי הדירות (ועד הבית) יצטרכו להציג את תוכנית השיפוץ לכל דיירי הבניין ולאשר אותה. ישנם מקרים בהם ועד הבית גובה מראש דמי ועד עם איזשהו חלק שמיועד למקרים של שיפוצים בשוטף. במקרים כאלו אין צורך לכנס את הדיירים לשם אישור התקציב אבל כן ליידע אותם בתכנון.

מה קורה כאשר לא כל הדיירים מסכימים לבצע שיפוץ בבניין משותף?

ישנם מקרים בהם לא כל בעלי הדירות מעוניינים באפשרות של שיפוץ בית משותף הן מבחינת העלות והן מבחינת התהליך. במקרה כזה מבדילים בין שני סוגי שיפוץ: שיפוץ הכרחי לעומת השבחה של הנכס. לא תמיד קל להבדיל בין שני המצבים, במקרים קיצוניים יש לערב בעלי מקצוע שיכריעו אם מדובר בשיפוץ הכרחי או לא, אבל ניתן בכלליות לחלק אותם כך:

שיפוץ הכרחי – הינה בעצם תחזוקה שוטפת כדי לשמור על המצב הקיים של הבניין כפי שהיה עד היום. לדוגמה במקרים שיש ליקויים בבניין שעלולים לגרום לנזק או לחבלה:

• ריצוף בולט שעלול להוביל לנפילה,
• מעלית לא בטיחותית,
• מעקות שאינם מחוברים היטב וכן הלאה.

כל מצב שבו מצבו המקורי של המבנה נפגע או התדרדר בעקבות בלאי, שימוש וכן הלאה. אם מדובר על שיפוץ כזה מספיק רוב רגיל של בעלי הדירות כדי להחליט על קיום השיפוץ ואישורו. מרגע שאושר השיפוץ, כל בעלי הדירות בבניין יצטרכו להשתתף בעלות. במידה וחלק מבעלי הדירות מסרבים להשתתף בתשלום אפשר לכפות עליהם את עלויות השיפוץ.

שיפוץ לצורך השבחה – המקרה השני הוא השבחת הנכס, זה גם בדרך כלל שיפוץ מקיף שבטווח הרחוק יעלה את ערך הנכס. במקרה כזה מדובר על שיפוצים כמו:

• שדרוג חדר הלובי בבניין,
• הוספת מרפסות,
• החלפת תיבות הדואר והאינטרקום,
• שינויים אסתטיים בכניסת הבניין וכן הלאה.

כל אלו הם בדרך כלל שיפוצים שיכולים להעלות את ערך המבנה אבל אין הכרחיים. כשמדובר על השבחה של נכס, צריך לכנס אסיפה של הדיירים וכולם צריכים להסכים למהלך. לא ניתן לכפות על בעלי הדירות את התשלום או ההשתתפות בשיפוץ.

שיפוץ בית משותף – תכנון וביצוע

שיפוץ בית משותף הוא תהליך מורכב ודורש תכנון מדוקדק, שיתוף פעולה בין הדיירים. בחירה קפדנית של אנשי מקצוע וחומרים. מדובר בפרויקט שיכול לכלול מגוון רחב של עבודות – החל משיפוץ חיצוני של המבנה ועד שיפוץ פנימי של החללים הציבוריים והדירות עצמן. לכן ישנה חשיבות רבה לניהול נכון של התהליך באופן שקול ואחראי כדי לחסוך בזמן ובכסף.

תהליך השיפוץ

1. הערכת מצב ותכנון

• הערכת מצב המבנה: השלב הראשון בעת שיפוץ בניין משותף הוא לבצע הערכת מצב של הבניין. יש לבדוק את מצב הקירות החיצוניים, הגג, מערכת האינסטלציה, החשמל, המעליות, ועוד. על בסיס ההערכה הזו, ניתן להבין אילו עבודות שיפוץ צריך לעשות ומה היקפן.

• תכנון השיפוץ: לאחר קבלת ההערכה, יש להכין תוכנית שיפוץ מפורטת הכוללת את כל העבודות המבוצאות, לוחות זמנים, תקציב משוער, והיתרים. בשלב זה, כדאי לשקול את האפשרות לשלב עבודות לשיפור חזותי של המבנה כמו שיפוץ חזיתות או צביעת המבנה וכו'.

2. גיוס תקציב ואישור הדיירים

• דיון עם הדיירים: מאחר שמדובר בבניין משותף, יש צורך לשתף את כל הדיירים בתהליך ולהשיג את אישורם לביצוע השיפוץ. חשוב לקיים אסיפת דיירים ולהציג את התוכנית המלאה, כולל העלויות, היתרונות, והאפשרויות למימון.

• מימון השיפוץ: ניתן לממן את השיפוץ באמצעות קרן תחזוקה של הבניין, גביית כספים מהדיירים, או קבלת הלוואות ייעודיות. חלק מהבניינים מקבלים גם סיוע מהרשויות המקומיות או תוכניות ממשלתיות לעידוד שיפוץ מבנים.

3. בחירת קבלן שיפוצים

• בחירת אנשי מקצוע: חשוב לבחור קבלן שיפוצים מנוסה, בעל מוניטין חיובי, ובעל רישיון בתוקף. ניתן להיעזר בהמלצות מדיירים אחרים או מוועד הבית. כמו כן, כדאי לבדוק הצעות מחיר ממספר קבלנים ולהשוות בין ההצעות כדי לבחור את ההצעה הטובה ביותר.
• חתימת חוזה: יש לוודא כי החוזה כולל את כל הפרטים הרלוונטיים – סוג העבודות, לוחות זמנים, עלויות, אחריות וביטוח. חשוב שהחוזה יהיה ברור ומפורט ככל האפשר כדי למנוע מחלוקות עתידיות.

4. ביצוע השיפוץ

• פיקוח ובקרה: במהלך השיפוץ יש צורך לפקח על העבודות באופן שוטף כדי לוודא שהן מתבצעות בהתאם לתוכנית וללוחות הזמנים. אם מתעוררות בעיות או ישנם שינויים בתוכנית, יש לדון בהם עם הקבלן והדיירים ולהגיע לפתרון מוסכם.
• תקשורת עם הדיירים: חשוב לשמור על תקשורת פתוחה עם הדיירים במהלך השיפוץ, ולעדכן אותם בהתקדמות העבודות, כל שינוי בתוכנית, ותאריכים חשובים כמו הפסקות מים או חשמל.

5. סיום העבודות ובדיקת איכות

• בדיקת העבודות: עם סיום שיפוץ בניין, יש לבצע בדיקה מקיפה של כל העבודות שנעשו. מומלץ לערוך את הבדיקה עם מפקח בנייה או מהנדס כדי לוודא שהכל נעשה לפי התקן והדרישות.
• השלמות ותיקונים: אם מתגלים ליקויים או עבודות לא גמורות, יש לדרוש מהקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים במסגרת האחריות.
• מסירת מבנה: לאחר ביצוע כל התיקונים והשלמת העבודות, המבנה יימסר לדיירים כשהוא מוכן לשימוש.

היתרונות של שיפוץ בניין משותף

שיפוץ בניין משותף מביא עמו מספר יתרונות חשובים:

1. שיפור איכות החיים: שיפוץ כולל של הבניין משפר את איכות החיים של הדיירים, בין אם זה באמצעות תיקון מערכות חיוניות כמו אינסטלציה וחשמל, ובין אם באמצעות שיפור חזותי של הבניין.
2. העלאת ערך הנכס: שיפוץ מבנה יכול להעלות את ערכו בשוק הנדל"ן, דבר שיכול להיות חשוב עבור דיירים המתכננים למכור את דירתם בעתיד.
3. שיפור הבטיחות והתחזוקה: תיקון ליקויים מבניים, החלפת מערכות ישנות והתקנת מערכות חדשות יכולים לשפר את הבטיחות והתחזוקה של הבניין לאורך זמן.
4. חסכון באנרגיה: שיפוצים מסוימים כמו החלפת חלונות, התקנת מערכות תאורה חדשות, ושיפוץ הגג יכולים להוביל לחיסכון באנרגיה, מה שיכול להפחית את עלויות התחזוקה השוטפות של הבניין.

אתגרים וקשיים בשיפוץ בניין משותף

שיפוץ בניין משותף אינו נטול אתגרים. חלק מן הקשיים שעשויים להתעורר כוללים:

1. הסכמת הדיירים: ייתכן שיהיו חילוקי דעות בין הדיירים לגבי הצורך בשיפוץ, היקפו, ואופן המימון. גיבוש הסכמה כללית עשוי להיות תהליך ממושך.
2. חריגה מהתקציב: לעיתים במהלך השיפוץ מתגלים בעיות בלתי צפויות שדורשות עבודות נוספות, מה שעלול להוביל לחריגה בתקציב המתוכנן.
3. הפרעה לשגרת החיים: במהלך השיפוץ, הדיירים עלולים לסבול מהפרעות לשגרת החיים, כמו רעש, אבק, וחסימת אזורים מסוימים בבניין.
4. ניהול הפרויקט: שיפוץ בניין משותף דורש ניהול פרויקט מקצועי, כולל תיאום בין אנשי המקצוע השונים, פיקוח על העבודות, ותקשורת עם הדיירים. כל תקלה בניהול הפרויקט יכולה להוביל לעיכובים או לבעיות אחרות.

לסיכום

שיפוץ בניין משותף הוא תהליך שמביא עמו תועלות רבות, אך דורש תכנון קפדני, שיתוף פעולה בין הדיירים, וביצוע מקצועי. כאשר הוא מתבצע בצורה נכונה, השיפוץ יכול לשדרג את המבנה, לשפר את איכות החיים של הדיירים, ולהעלות את ערך הנכס. חשוב לגשת לפרויקט בצורה מתוכננת, לבחור קבלן ואנשי מקצוע מיומנים, ולוודא שכל שלב בתהליך מתבצע בהתאם לתוכנית ולדרישות.

טופ פרוג'קט ממליצה לתכנן תמיד עבודות שיפוצים ותחזוקה שוטפת במבנה. זוהי הדרך היעילה ביותר לייעל את עלות אחזקת המבנה מבחינה פיננסית. לשם כך, מספיק לבדוק את המבנה פעם בשנה ולרשום את כל הנקודות שתרצו או צריך לסדר. אב הבית או הקבלן יסווגו חלק מהעבודות כתיקונים שוטפים (שנתיים), בעוד שאחרות ידחו למועד מאוחר. זה מאפשר לתכנן את תקציב הבניין ולצבור כספים לשיפוץ מקיף. הקבלן יכול לתכנן את העבודות ולארגן כוח אדם הדרוש ובכך לספק את העלות הנמוכה ביותר לשיפוץ.