שיפוץ בניין משותף או מבני ציבור!
ככל שהשימוש במבנה ומערכות הבניין פעיל יותר , כך הבלאי גובר ומופיעים תקלות או ליקויים. המאפיינים האקלימיים של האזור, אי עמידה בטכנולוגיה במהלך הבנייה והאיכות הנמוכה של החומרים המשמשים תורמים אף הם לבלאי. כתוצאה מכך, יש צורך בתיקונים. הדרך הטובה ביותר לשמור על המראה והביצועים של המבנה היא לתזמן תיקונים ולבצע אותם על בסיס קבוע.
אילו סוגי שיפוץ בניין קיימים?
ישנם שני סוגים של שיפוץ מבנים – שוטף ומקיף. הראשון מאופיין בעבודות תחזוקה שיגרתיות וחירום בלתי צפויות. השני – שיפוץ מקיף לכלל מערכות המבנה.
מהו שיפוץ בניין משותף שיגרתי או תחזוקת מבנה?
תחזוקה שותפת של המבנה – הינו הליך המתבצע על מנת לשמור על המראה האסתטי של הבניין. נועד לשמור על תקינות מערכות המבנה, וכן לשפר את רמת נוחות המגורים. התדירות הממוצעת של עבודה כזו היא אחת לשנתיים-שלוש. התזמון נבחר תוך התחשבות במצב בניין, בתנאים הטבעיים והאקלימיים ובנוכחות הנזק.
למשל, שיפוצים בבתי מלון עם אחוזי תפוסה גבוהים ידרשו ככל הנראה תחזוקה שוטפת מדי שנה. המצב דומה למבנים שנמצאים בסמוך לים. במקרה זה הם חשופים לסביבה אגרסיבית, מבני בנייה וחומרי חזית מתחילים להתקלקל במהירות, ולכן יהיה צורך לתקן אותם לעתים קרובות.
במהלך תיקונים שוטפים מתבצעות העבודות הבאות:
- תיקון פגמים קלים בקירות (סדקים, חריצים וכו');
- ניקוי מרזבים, ניקוזי ביוב וטיפול בליקויי איטום;
- טיפול באיטום קירות חיצוניים והגג;
- תיקון חלונות ודלתות, החלפת זיגוג פגום;
- חיזוק מעקות ברזל או זכוכית במידת הצורך;
- החלפת אריחים שבורים ברצפה, רובה ופוליש;
- בדיקת צנרת מים וביוב לדליפות ונזילות. במידת הצורך החלפת אביזרי אינסטלציה;
- ניקוי מזגנים ופילטרים במערכז מיזוג אוויר מרכזית;
- בדיקת מערכת כיבוי אש וגלאים;
- תיפול במערכת חשמל והחלפת מתגים ושקעים במידת הצורך.
מהו שיפוץ מקיף של הבניין?
שיפוץ בניין מקיף נועד להחלחיף מערכות הנדסיות ואלמנטים מבניים הלא ניתנים לשיפוץ או תיקון. שיפוצים גדולים במבנה מתבצעים בערך אחת לעשר שנים על מנת להחזיר את מצב המבנה לערכיו המקוריים או לשפר אותו.
בהתאם לתנאי ההפעלה של המבנים, תדירות התיקונים הגדולים עשויה להשתנות. לפיכך, בניינים החשופים לסביבות אגרסיביות או לחות גבוהה (למשל, הממוקמים ליד הים) צריכים לעבור שיפוץ מקיף לא אחת לעשר, אלא אחת לשמונה שנים.
שיפוץ מקיף יכול להיות סלקטיבי או כללי. סלקטיבי נועד לשקם או להחליף אלמנטים מבניים בודדים או מערכות הנדסיות. אפשרות זו נוחה אם עבודות השיפוץ יפריעו לתפקוד המבנה או שהבלאי של מערכות הבניין מאיים על שלמותו. תיקוני חירום מתבצעים לאחר אסונות טבע ותאונות.
עבודות שמבצעים במהלך שיפוץ מקיף במבנה:
- שיקום וחיזוק יסודות וקירות המבנה;
- תיקון או החלפת מחיצות;
- איטום גגות – החלפה חלקית או מלאה של היריעות ביטומניות;
- שינוי חלקי או מלאה את החיפויים והרצפות;
- החלפת חלונות ודלתות רעועים;
- תיקון או החלפת מערכת מים וביוב;
- החלפת תעלות אוויר ואלמנטים אחרים של מערכת האוורור והמיזוג;
- החלפת לוח חשמל, חוטים וגופי תאורה;
- תיקון עם החלפת מערכת כיבוי אש, אבטחה ומערכות זרם נמוך אחרות.
שיפוץ בניין משותף – תכנון וביצוע
שיפוץ בניין משותף הוא תהליך מורכב ודורש תכנון מדוקדק, שיתוף פעולה בין הדיירים, ובחירה קפדנית של אנשי מקצוע וחומרים. מדובר בפרויקט שיכול לכלול מגוון רחב של עבודות – החל משיפוץ חיצוני של המבנה ועד שיפוץ פנימי של החללים הציבוריים והדירות עצמן.
תהליך השיפוץ
1. הערכת מצב ותכנון
- הערכת מצב המבנה: השלב הראשון בעת שיפוץ בניין משותף הוא לבצע הערכת מצב של הבניין. יש לבדוק את מצב הקירות החיצוניים, הגג, מערכת האינסטלציה, החשמל, המעליות, ועוד. על בסיס ההערכה הזו, ניתן להבין אילו עבודות שיפוץ נדרשות ומה היקפן.
- תכנון השיפוץ: לאחר קבלת ההערכה, יש להכין תוכנית שיפוץ מפורטת הכוללת את כל העבודות הנדרשות, לוחות זמנים, תקציב משוער, והיתרים נדרשים. בשלב זה, כדאי לשקול את האפשרות לשלב עבודות לשיפור חזותי של המבנה כמו שיפוץ חזיתות או צביעת המבנה וכו'.
2. גיוס תקציב ואישור הדיירים
- דיון עם הדיירים: מאחר שמדובר בבניין משותף, יש צורך לשתף את כל הדיירים בתהליך ולהשיג את אישורם לביצוע השיפוץ. חשוב לקיים אסיפת דיירים ולהציג את התוכנית המלאה, כולל העלויות, היתרונות, והאפשרויות למימון.
- מימון השיפוץ: ניתן לממן את השיפוץ באמצעות קרן תחזוקה של הבניין, גביית כספים מהדיירים, או קבלת הלוואות ייעודיות. חלק מהבניינים מקבלים גם סיוע מהרשויות המקומיות או תוכניות ממשלתיות לעידוד שיפוץ מבנים.
3. בחירת קבלן שיפוצים
- בחירת אנשי מקצוע: חשוב לבחור קבלן שיפוצים מנוסה, בעל מוניטין חיובי, ובעל רישיון בתוקף. ניתן להיעזר בהמלצות מדיירים אחרים או מוועד הבית. כמו כן, כדאי לבדוק הצעות מחיר ממספר קבלנים ולהשוות בין ההצעות כדי לבחור את ההצעה הטובה ביותר.
- חתימת חוזה: יש לוודא כי החוזה כולל את כל הפרטים הרלוונטיים – סוג העבודות, לוחות זמנים, עלויות, אחריות וביטוח. חשוב שהחוזה יהיה ברור ומפורט ככל האפשר כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
4. ביצוע השיפוץ
- פיקוח ובקרה: במהלך השיפוץ יש צורך לפקח על העבודות באופן שוטף כדי לוודא שהן מבוצעות בהתאם לתוכנית וללוחות הזמנים. אם מתעוררות בעיות או ישנם שינויים בתוכנית, יש לדון בהם עם הקבלן והדיירים ולהגיע לפתרון מוסכם.
- תקשורת עם הדיירים: חשוב לשמור על תקשורת פתוחה עם הדיירים במהלך השיפוץ, ולעדכן אותם בהתקדמות העבודות, כל שינוי בתוכנית, ותאריכים חשובים כמו הפסקות מים או חשמל.
5. סיום העבודות ובדיקת איכות
- בדיקת העבודות: עם סיום השיפוץ, יש לבצע בדיקה מקיפה של כל העבודות שנעשו. מומלץ לערוך את הבדיקה עם מפקח בנייה או מהנדס כדי לוודא שהכל נעשה לפי התקן והדרישות.
- השלמות ותיקונים: אם מתגלים ליקויים או עבודות לא גמורות, יש לדרוש מהקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים במסגרת האחריות.
- מסירת מבנה: לאחר ביצוע כל התיקונים והשלמת העבודות, המבנה יימסר לדיירים כשהוא מוכן לשימוש.
היתרונות של שיפוץ בניין משותף
שיפוץ בניין משותף מביא עמו מספר יתרונות חשובים:
שיפור איכות החיים: שיפוץ כולל של הבניין משפר את איכות החיים של הדיירים, בין אם זה באמצעות תיקון מערכות חיוניות כמו אינסטלציה וחשמל, ובין אם באמצעות שיפור חזותי של הבניין.
העלאת ערך הנכס: שיפוץ מבנה יכול להעלות את ערכו בשוק הנדל"ן, דבר שיכול להיות חשוב עבור דיירים המתכננים למכור את דירתם בעתיד.
שיפור הבטיחות והתחזוקה: תיקון ליקויים מבניים, החלפת מערכות ישנות והתקנת מערכות חדשות יכולים לשפר את הבטיחות והתחזוקה של הבניין לאורך זמן.
חסכון באנרגיה: שיפוצים מסוימים כמו החלפת חלונות, התקנת מערכות תאורה חדשות, ושיפוץ הגג יכולים להוביל לחיסכון באנרגיה, מה שיכול להפחית את עלויות התחזוקה השוטפות של הבניין.
אתגרים וקשיים בשיפוץ בניין משותף
שיפוץ בניין משותף אינו נטול אתגרים. חלק מהקשיים שעשויים להתעורר כוללים:
הסכמת הדיירים: ייתכן שיהיו חילוקי דעות בין הדיירים לגבי הצורך בשיפוץ, היקפו, ואופן המימון. גיבוש הסכמה כללית עשוי להיות תהליך ממושך.
חריגה מהתקציב: לעיתים במהלך השיפוץ מתגלים בעיות בלתי צפויות שדורשות עבודות נוספות, מה שעלול להוביל לחריגה בתקציב המתוכנן.
הפרעה לשגרת החיים: במהלך השיפוץ, הדיירים עלולים לסבול מהפרעות לשגרת החיים, כמו רעש, אבק, וחסימת אזורים מסוימים בבניין.
ניהול הפרויקט: שיפוץ בניין משותף דורש ניהול פרויקט מקצועי, כולל תיאום בין אנשי המקצוע השונים, פיקוח על העבודות, ותקשורת עם הדיירים. כל תקלה בניהול הפרויקט יכולה להוביל לעיכובים או לבעיות אחרות.
לסיכום
שיפוץ בניין משותף הוא תהליך שמביא עמו תועלות רבות, אך דורש תכנון קפדני, שיתוף פעולה בין הדיירים, וביצוע מקצועי. כאשר הוא מבוצע בצורה נכונה, השיפוץ יכול לשדרג את המבנה, לשפר את איכות החיים של הדיירים, ולהעלות את ערך הנכס. חשוב לגשת לפרויקט בצורה מתוכננת, לבחור קבלן ואנשי מקצוע מיומנים, ולוודא שכל שלב בתהליך מתבצע בהתאם לתוכנית ולדרישות.
טופ פרוג'קט ממליצה לתכנן תמיד עבודות שיפוצים ותחזוקה שותפת במבנה. זוהי הדרך היעילה ביותר לייעל את עלות אחזקת המבנה מבחינה פיננסית. לשם כך, מספיק לבדוק את המבנה פעם בשנה ולרשום את כל הנקודות שתרצו או צריך לסדר. אב הבית או הקבלן יסווגו חלק מהעבודות כתיקונים שוטפים (שנתיים), בעוד שאחרות יידחו למועד מאוחר. זה מאפשר לתכנן את תקציב הבניין ולצבור כספים לשיפוץ מקיף. הקבלן יכול לתכנן את העבודות ולארגן כוח אדם הדרוש ובכך לספק את העלות הנמוכה ביותר לשיפוץ.
