קבלן

מיהו קבלן ומה תפקידו?

בנייה מודרנית זה תהליך טכנולוגי שבו מעורבים מספר בעלי תפקידים שונים, אשר מחולקים לארבע קטגוריות:

• המשקיעים או במילים אחרות יזמים;
• קבלני ביצוע;
• אדריכלים ומעצבים;
• מהנדסים.

קבלני ביצוע אמונים לביצוע עבודות בנייה מסוימות. זה יכול להיות לא רק בניית בית, אלא גם תוספות בנייה או שיקום מבנים. ניתן להתקשר עם חברת בניה מוכרת וכל הפרוייקט יתנהל על ידה. חברות קבלניות נושאות בעצמן אחריות מסוימת. מוטלות עליהן חובות, שנקבעו ומצוינות בכללי ההתקשרות הרלוונטיים עם היזם. בהמשך, הקבלן הראשי יערוך הסכם עם הקבלן המשנה, כלומר עם גורם צד ג' למשימות בנייה או התקנה שונות.

קבלן בניין הוא בעל רישיון לבצע את הבנייה בעצמו ולערוך חוזים כלליים. קבלנים כאלה מבצעים בעיקר את הפונקציות של ניהול כללי של תהליך הבנייה באתרי בניה. הוא עוקב אחר עבודת קבלני המשנה כך שיבצעו את תפקידיהם בזמן, באיכותי ובאופן יעיל.  הקבלן הראשי הוא זה שאחראי על כל מכלול העבודות לפי החוזה עם הלקוח. ההליך מורכב למדי ורב שלבי, במיוחד בבניה מודרנית בהיקפים גדולים.

כל שלב דורש גישה זהירה, וללקוח לבד יהיה קשה מאוד לשלוט בכל היבטי העבודה. כמו כן, מתעוררות בעיות במהלך ביצוע, לכן ההמלצה היא לעסיק גם מפקח בניה. ליזם להיות בעל ההיתרים והאישורים הנדרשים המתאימים לביצוע פעולות בנייה מסוימות. האחריות המשפטית מוטלת כולה על הקבלן, גם אם זה לא צוין בחוזה. לעתים קרובות, נדרשים שירותי קבלנות כלליים עבור עבודות מורכבות הדורשות רישיונות ספציפיים. מעורבותו של קבלני משנה נקבעת על ידי הקבלן הראשי, ללא הסכמתו מעורבות כזו לא תהיה תקפה, ועלולה להיחשב בלתי חוקית. החוזה עם הקבלן הוא מסמך חשוב ביותר, המפרט את ההתחייבויות הכלליות המוטלות עליו.

איך לבחור קבלן לשיפוץ או לבנייה?

החוק היבש של כל שיפוץ: הוא לא יכול להיות מהיר, זול ואיכותי בו זמנית. במקרה הטוב, רק שניים מהתנאים הללו מתקיימים, במקרה הרע, אף אחד. וזה תלוי במידה רבה בקבלן שתבחרו שיבצע עבודות בנייה ושיפוצים.

הכלל הבסיסי לבחירת קבלנים מנוסים, צריך להיות כזה: מתוך מכלול ההצעות בחרו את שלוש האפשרויות האופטימליות ביותר עבורכם. באמצעות חיפוש באינטרנט, רשתות חברתיות או דרך חברים. בקש הערכה ראשונית עבור השיפוץ המתוכנן. על מנת שהקבלן יוכל לעשות זאת, אתם צריכים לספק פרויקט עיצובי שפותח על ידי אדריכל או מעצב.

לאחר שקיבלתם שלוש הצעות מחיר בידיכם, השוו אותן בזהירות זהו עם זהו. העריכו את העלות, תזמון העבודה, איכות החומרים בהם יעשה השימוש. יחד עם זאת, אל תבחרו אך ורק לפי המחיר (מי שיש זול זכה). ראשית, קבלנים רבים מקטינים בכוונה מחירים בהערכה המוקדמת. לאחר שכבר כרתם עימם חוזה, הם מבצעים בו שינויים באמצעות הוספת סעיף "עבודות נוספות". חריגה כזו יכולה להיות כל דבר – החל מפילוס הקירות ועד להתקנת גופי תאורה. כתוצאה מכך, ההערכה הראשונית יכולה לגדול כמעט פי שניים.

לפיכך, יועיל לאחר שתקבלו לידיכם אומדן ראשוני, לבצע בירורים לגבי הקבלן על מנת לצמצם את הסיכון לצרות מסוג זה.

• שאלו את מי שכבר שיפץ עימו.
• בקרו באתרים מוכנים שנמסרו על ידי הקבלן.
• שאלו שאלות בפורומים ובבלוגים.

אם אין הזדמנויות לברר את הפרטים, תהיו מודרכים לפי המחיר כדלקמן – זרקו הצעות זולות באופן חשוד וגבוהות באופן בלתי סביר, והסתפקו באופציה הממוצעת.

עריכת הסכם עם קבלנים ולמה זה כל כך חשוב?

אז הבחירה נעשתה. כעת עלינו לתקשר עם הקבלן באופן ספציפי ובפרט, כדי לברר את הנקודות הבאות:

• נוכחות על תשלום מראש.
• תקופת אחריות.
• סוג חוזה סטנדרטי.

רוב הקבלנים לוקחים מקדמה מלקוחות, כפי שהוסבר, עבור רכישת חומרים וציוד. זה לא לגמרי נכון, שכן לכל חברת שיפוצים יש ציוד, אבל חומרים בדרך כלל משולמים בנפרד. הקבלן, בעזרת מקדמה, מבטח את עצמו מפני אי תשלום מצד הלקוח עם סיום הפרוייקט – וניתן להבין זאת. דבר נוסף הוא שברוב המקרים תוכנית עבודה כזו אינה משתלמת ללקוחות. במידה ועבודת הקבלן לא תתאים לכם, לא יהיה ניתן לסיים את ההתקשרות ולהחזיר את המקדמה – כלומר "תהיו קשורים" עליו. לכן, מומלץ לחפש קבלן שקובע בחוזה תשלום מדורג עבור העבודה שבוצעה. במקרה זה, ניתן לסיים את החוזה בכל עת, לשנות את תנאיו, להפחית או להגדיל את כמות העבודה. ככלל, תשלום מבוים משאיר מרחב תמרון, וזה מאוד נוח.

איך בוחרים קבלן עם אחריות ובקרה?

נושא חשוב בתחילת כל בנייה הוא בחירת הקבלן. למי להפקיד תפקיד חשוב כל כך ? איך לדעת שהאיכות המוצהרת תתאם עם התוצאה הסופית? בנוסף, הרצון הנצחי לחסוך תמיד בכל דבר ינצח כמעט בוודאות והחיפוש אחר קבלן טוב בסופו של דבר יסתיים בחיפוש אחר קבלן זול. כלל הזהב – זול זה לא תמיד טוב. אבל מבינים את זה בשלב שכבר אי אפשר לתקן כלום.

שוק שירותים מקצועיים אינו עומד במקום ומציע לנו מבחר עצום של קבלנים. ובכלל לא קל להחליט באיזה מהם לבחור. ככלל, ניסיונות לעשות בחירה באופן עצמאי לא מובילים לכלום. ומצד אחד זה נכון – בעניין כל כך חשוב אי אפשר לסמוך רק על האינטואיציה. עדיף להתייעץ עם אנשים, לקרוא מודעות, לשאול חברים, עמיתים וכו'.

אם הומלץ לכם על מישהו, אל תהססו לבקש מהקבלן הפוטנציאלי שלכם להראות מה הוא כבר עשה.

שימו לב למידע שהוא מספק על עצמו. בקשו כתובות, מספרי טלפון, תסתכלו על הרישיון. קבלנים טובים ואחראים יספקו לכם המלצות. אל תתעצלו להתקשר ללקוחותיו הקודים. בדקו כמה שנים החברה הזו נמצאת בשוק, איזה ניסיון יש לה. התעניינו בהתחייבויות ובאחריות – איך, מתי ועל מה הן חלות. כיצד ניתן לקבל החזר במקרה של עבודה באיכות ירודה.

כל קבלן שמכבד את עצמו נותן ערבויות לשירותיו, אך תנאיו שונים תלויים באופי העבודה שבוצעה. אז, לשיפוץ יש תקופת אחריותשל שנה ככלל ולעבודת איטום מ 10 עד 15 שנים. אבל להסתמך רק על תנאי הערבות לא כדאי. למה צריך אחריות עם הטפט שלך מתקלף בפעם השלישית בחודש?. העבודה חייבת להתבצע באיכות גבוהה – ואין להסתמך רק על מנהל עבודה השולט בתהליך. מדי פעם תצטרכו להופיע באתר בעצמכם, ועדיף גם בליווי אדריכל או מעצב המפעילים פיקוח עליון. זה יאפשר לכם לשמור על העובדים שלכם "בכושר טוב" ולהפחית את הסיכון לליקויים בבניה.

בדיקת חוזה עם קבלן

רצוי לקחת עתק של הסכם עבודה עם הקבלן הביתה ולעבור עליו בזמן החופשי. שימו לב במיוחד לסעיף הקובע את המועדים לסיום העבודה. וודאו כי ניתנים קנסות על החמצת מועדים. להעריך עד כמה לגיטימיות הדרישות ללקוח (סעיף "התחייבויות הצדדים"). כך למשל, אם מתברר שעליכם להבטיח גישה ללא הפרעה לאתר הבנייה ויש בידוק בטחוני במקום, יש צורך בתיקון החוזה. כמו כן, שימו לב האם הקבלן שומר לעצמו את הזכות להעסיק קבלני משנה. האם הוא אחראי לעבודות המבוצעות על ידי צד שלישי. אם נראה לכם שהחוזה ערוך באי וודאות, כדאי להתייעץ עם עורך דין. זה לא משנה שזה ייקח קצת זמן וכסף – העצבים שלכם שווים כפליים.

אל תניחו שהבחירה הטובה ביותר היא חברת בנייה גדולה. לפעמים חברות פרטיות קטנות מציעות תנאים נוחים ללקוח. כמעט בוודאות, תאלצו להתמודד עם הפרשים בהצעות מחיר שיכולים להיות גם-50%. יחד עם זאת, עליכם להבין שהעלויות תפעול של חברת בניה, אפילו הקטנה ביותר, הן די גבוהות. הקבלן ידאג לבניה בעצמו, לא תצטרכו לחשוב – היכן להשיג הובלה, חומרי בניין. לא תצטרכו לשלוט בכל שלב , להשגיח על עובדים, כי החברה מעוניינת בסיום מהיר של הפרוייקט, תוך הבטחת איכות גבוהה.

אם עשית הכל נכון, תוכל לנכש רמאים וקבלנים חסרי מצפון עוד בשלבי הבחירה המקדימים. לבנות קשרים עם הקבלן כך שכל הפרוייקט יתבצע "ללא תקלות". בהצלחה במשימה הקשה הזו!